El despacho publica la primera edición de su informe anual sobre el estado del sector, con un diagnóstico muy crítico de la actuación del Ayuntamiento de València: casi dos años de licencias suspendidas seguidos de un sistema de topes que cierra barrios de forma automática, sin acto administrativo que lo declare y sin publicar los datos de los que depende.
El informe denuncia además un «error de categoría» que atraviesa toda la regulación: computar en la misma bolsa al hotel de trescientas plazas y a la vivienda aislada de un pequeño propietario, cuando la ley somete a cada tipología a reglas distintas.
Entre las propuestas: un certificado municipal vinculante de saturación consultable antes de invertir, el cómputo separado por tipologías, criterios públicos de graduación para unas sanciones que alcanzan los 600.000 euros y un plan de inspección centrado en los cerca de 9.000 apartamentos sin licencia que las asociaciones vecinales estiman en la ciudad.
Valencia, 11/09/2026 – Soriano i Piqueras ha presentado hoy la primera edición de su Informe anual sobre el estado del sector de los apartamentos turísticos — Edición Valencia 2026, un diagnóstico jurídico del periodo comprendido entre septiembre de 2025 y septiembre de 2026, el más convulso de la historia regulatoria del alojamiento turístico valenciano. El informe, que el despacho publicará cada año, examina uno a uno los problemas que soporta quien invierte y opera dentro de la ley, identifica las soluciones que el ordenamiento ofrece hoy a los afectados y formula siete propuestas de reforma a las administraciones. El documento completo está disponible para su descarga en sorianoipiqueras.com.
La perspectiva del informe se declara desde su primera página: está escrito desde la defensa de los intereses de los inversores y operadores legales. Su tesis, sin embargo, desborda el interés de parte: defender al inversor cumplidor es defender la seguridad jurídica. «El operador registrado, inspeccionado y que tributa no es el problema de la vivienda en Valencia; es el primer perjudicado por la oferta clandestina y el primer damnificado cuando las reglas cambian sin aviso», señalan desde el despacho.
El capítulo más severo del informe se dedica a la actuación municipal. El Ayuntamiento mantuvo suspendida la concesión de licencias para usos terciarios hoteleros desde el 28 de mayo de 2024, con dos prórrogas, hasta la aprobación definitiva de la modificación del PGOU el 31 de marzo de 2026: casi dos años en los que ningún proyecto, tampoco el impecablemente legal, pudo tramitarse. «La suspensión de licencias es una técnica legítima al servicio del planeamiento; convertida en estado permanente de un sector entero es otra cosa: una prohibición provisional sin las garantías de una prohibición», sostiene el informe.
La normativa finalmente aprobada, la más restrictiva de España, descansa sobre tres topes acumulativos —el 8% de plazas turísticas sobre población empadronada por barrio y distrito, el 2% del parque de viviendas y el 15% de plantas bajas por manzana— cuyo rebasamiento cierra automáticamente la zona a nuevas implantaciones. El informe subraya que ese cierre opera sin acto administrativo que lo declare, sin publicación oficial de los indicadores de cada zona y sin un cauce para conocer, con efectos jurídicos, si un barrio está abierto o cerrado antes de comprometer capital en él. «El inversor debe adivinar el estado de un semáforo cuya luz solo la administración ve», resume el documento, que califica el modelo de «cierre por agotamiento estadístico» y recuerda que gobernar mediante agregados no publicados «es lo contrario de la transparencia que el propio Ayuntamiento predica».
El análisis es igualmente crítico con las condiciones de ubicación que la norma reserva en exclusiva a la vivienda de uso turístico —solo plantas bajas o primeras, acceso independiente desde la calle, prohibición de compartir rellano con viviendas residenciales—, que en la ciudad consolidada describen «un inmueble que apenas existe». Para el despacho, «llamar a eso condiciones de implantación es un eufemismo: es una prohibición con otro nombre. Si la voluntad es prohibir, la ciudad merece que se prohíba con esa palabra, con su procedimiento y con sus consecuencias indemnizatorias, no por agotamiento estadístico». El informe señala también la ciudad a dos velocidades que resulta de la exclusión de Ciutat Vella, sujeta a su propio Plan Especial, y advierte del riesgo de que el nuevo censo municipal de alojamientos (CATAV) se convierta en «una lista más, una carga más» si no se administra como herramienta de distinción entre la oferta legal y la clandestina.
El informe dedica un capítulo a desmontar la confusión que, a su juicio, contamina el debate y parte de la propia regulación: la que mezcla la vivienda de uso turístico con las demás tipologías de alojamiento. El establecimiento hotelero, el bloque o conjunto gestionado por una única empresa y la vivienda aislada responden a regímenes jurídicos diferentes; reglas como la definición por cesiones de diez días, la inscripción quinquenal, el informe municipal de compatibilidad, la autorización de la comunidad de propietarios o las condiciones municipales de ubicación afectan únicamente a la vivienda aislada. Sumar todas las tipologías contra un mismo techo de plazas, como hace el límite municipal del 8%, produce a juicio del despacho un resultado «doblemente perverso»: en barrios con planta hotelera densa el cupo llega consumido de antemano y la vivienda dispersa queda excluida «por plazas que no son suyas», mientras el diseño «castiga con especial dureza al eslabón más débil del sector, el propietario de una o dos viviendas».
Los demás frentes: comunidades, sanciones, oferta ilegal y temporada
Junto al frente municipal, el informe examina otros cuatro problemas. La reforma del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, en vigor desde el 3 de abril de 2025, ha convertido a cada comunidad de propietarios en «un tercer regulador» —la nueva actividad queda prohibida salvo autorización por tres quintos— y está generando una litigiosidad creciente por acuerdos irregulares, presiones sobre operadores preexistentes y recargos indebidos. El régimen sancionador autonómico, endurecido por decreto-ley hasta multas de 600.000 euros, se aplica «sin criterios públicos de graduación ni estadística sancionadora accesible», lo que a juicio del despacho «convierte cada expediente en una lotería».
El documento denuncia asimismo la amalgama entre la oferta legal y la ilegal: frente a la oferta registrada, las asociaciones vecinales estiman en unos 9.000 los apartamentos que operan sin licencia solo en la ciudad de València. «El Ayuntamiento ha dedicado dos años a diseñar topes para la oferta que conoce y controla; ninguna cifra comparable de esfuerzo se ha hecho pública sobre la persecución de la que ignora», señala el informe, que apunta al modelo de Ibiza —donde la oferta ilegal publicitada se ha desplomado en torno al 70% en dos años— como prueba de que la inspección eficaz es posible. Cierra el diagnóstico la frontera difusa con el arrendamiento de temporada: la propia normativa municipal empuja a la reconversión hacia la media estancia y, al mismo tiempo, deja al reconvertido bajo sospecha permanente de fraude de ley, sin criterios oficiales sobre la prueba de la temporalidad.
El informe condensa sus conclusiones en siete propuestas dirigidas a las administraciones: un certificado municipal vinculante de saturación, junto a la publicación periódica de los indicadores y la declaración de las zonas cerradas mediante acto expreso; el cómputo separado por tipologías, «para que la vivienda aislada no pague las plazas del hotel»; un compromiso público de estabilidad normativa mínima de cinco años; la consolidación del régimen sancionador en norma con rango de ley, con criterios públicos de graduación y estadística anual; un plan público de inspección de la oferta ilegal con objetivos y resultados publicados; la publicidad registral de los acuerdos comunitarios y la protección del operador preexistente; y criterios oficiales que deslinden la vivienda de uso turístico del arrendamiento de temporada.
«Valencia funciona ya en régimen de número cerrado de hecho: la licencia existente se revaloriza como bien escaso y cualquier operación exige una due diligence regulatoria que hace tres años era prescindible y hoy determina el precio», concluyen desde Soriano i Piqueras. «No discutimos la potestad de ordenar el sector. Discutimos que se ejerza cerrando barrios con datos que nadie puede verificar, sancionando sin criterios conocidos y cargando sobre quien cumple los males causados por quien no lo hace.»