El segundo episodio de La vida entre los edificios, dirigido por el arquitecto Mario Valle y grabado en una azotea del centro de la ciudad con el abogado urbanista Javier de la Torre, sostiene que la ofensiva regulatoria contra los apartamentos turísticos funciona como coartada cosmética de la crisis de vivienda. València, que acaba de aprobar la regulación más restrictiva de España, ofrece el mejor banco de pruebas.
Un podcast de arquitectura ha vuelto a colocar sobre la mesa una de las controversias jurídicas más vivas del urbanismo español: la regulación de la vivienda de uso turístico. En el segundo episodio de La vida entre los edificios, publicado esta semana, su director, el arquitecto Mario Valle, conversa con el abogado urbanista Javier de la Torre sobre cómo el turismo ha transformado las ciudades y, según la sinopsis del programa, sobre por qué la legislación contra los apartamentos turísticos —empujada en último término, a su juicio, por los intereses de la patronal hotelera— se ha convertido en el «chivo expiatorio cosmético» de una crisis de vivienda de raíces mucho más profundas. La charla, grabada en la azotea de un hotel del centro de València, no podía tener mejor escenario: pocas ciudades han legislado con tanta intensidad, y con tan desigual fortuna ante los tribunales, contra el piso turístico.
Los dos interlocutores
Mario Valle. Arquitecto y creador de La vida entre los edificios, un podcast de conversación que observa la ciudad como espacio construido y habitado y que, en esta segunda entrega, dirige su atención al modo en que el turismo ha transformado los centros urbanos. Valle conduce el programa desde la mirada del proyectista, atenta tanto a la forma de la ciudad como a las consecuencias de las decisiones que la ordenan.
Javier de la Torre. Abogado especializado en Derecho urbanístico y divulgador. Dirige y presenta Urbanismo y Vivienda, un podcast breve y didáctico sobre fenómenos urbanos e inmobiliarios en el que ha tratado cuestiones como la prescripción de las infracciones y sanciones urbanísticas, la reparcelación, la expropiación o las reservas de vivienda protegida, además de la actualidad del alquiler turístico: la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal en vigor desde abril de 2025 —que exige autorización de la comunidad de propietarios para destinar un piso al uso turístico— y el propio borrador de regulación de usos turísticos del Ayuntamiento de València. No es, por tanto, ajeno a la materia sobre la que se pronuncia.
El planteamiento que, según su sinopsis, vertebra el episodio —normativas bienintencionadas que acaban produciendo efectos perversos, y una batería de restricciones que apunta al piso turístico como culpable visible de un problema que apenas explica— encuentra en València un caso de estudio casi de manual.
La normativa más restrictiva de España
El Ayuntamiento de València, gobernado por PP y Vox, aprobó en el Pleno de 31 de marzo de 2026 la modificación de la ordenación pormenorizada del Plan General relativa a los usos terciarios hoteleros, que el propio consistorio presenta como la regulación más restrictiva de España para los apartamentos turísticos. El nuevo régimen introduce un sistema permanente de topes de saturación —los llamados «tres candados»— que limita las plazas turísticas de cualquier tipo a un máximo del 8 % de la población empadronada en cada barrio y distrito, restringe al 2 % el porcentaje de viviendas que en cada barrio pueden destinarse a uso turístico y añade condiciones físicas de implantación (plantas bajas o primeras, accesos independientes) además de la autorización de la comunidad de propietarios que ya impone la normativa estatal. Se abre, asimismo, un plazo de un año para revertir a uso residencial las viviendas turísticas que reúnan condiciones de habitabilidad. Ciutat Vella y el Cabanyal, con planes especiales propios, quedan fuera de este marco general.
Esa regulación viene precedida de una moratoria: el Pleno acordó el 28 de mayo de 2024 la suspensión cautelar de nuevas licencias turísticas, prorrogada en enero y abril de 2025, que llegó a paralizar 363 expedientes y evitó, según el Ayuntamiento, cerca de 4.697 nuevas plazas turísticas.
Un historial de reveses judiciales
Aquí es donde el caso valenciano ilustra la advertencia del episodio. La moratoria de 2024 fue anulada por una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana de 14 de abril de 2026, que apreció falta de cobertura legal suficiente en la suspensión acordada; no una liberalización del mercado, sino la corrección de un instrumento mal empleado. Y no es el primer traspié: las principales limitaciones a la vivienda turística del Plan Especial de Protección de Ciutat Vella —aprobado en 2020 por el anterior gobierno de Compromís y PSPV— ya fueron anuladas por la STSJ CV n.º 658/2022, de 11 de noviembre de 2022, por defecto de motivación y proporcionalidad, sin que el Tribunal Supremo admitiera los sucesivos recursos de casación del Ayuntamiento (2023 y 2025), que dejaron firme aquella anulación y con condena en costas al consistorio.
El trasfondo doctrinal, sin embargo, no niega a los municipios la potestad de restringir. Tanto el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en la conocida sentencia Cali Apartments de 22 de septiembre de 2020, como la doctrina del Tribunal Supremo admiten que un ayuntamiento puede limitar o condicionar la comercialización turística de viviendas residenciales cuando concurran razones imperiosas de interés general —singularmente, la protección del parque residencial— y la medida resulte proporcionada, en los términos de la Directiva 2006/123/CE. La potestad existe; lo que falla, una y otra vez en València, es la justificación con la que se ejerce.
De ahí que el desenlace del nuevo régimen de saturación esté por escribir. El sector, a través de APTUR CV, ya ha anticipado impugnaciones y reclamaciones de responsabilidad patrimonial, mientras el gobierno municipal defiende haber pasado «del descontrol a la ordenación». La clave que resuma esa tensión no será el turismo frente a la vivienda, sino la vieja exigencia que el podcast subraya y que los tribunales valencianos vienen recordando al Ayuntamiento: no basta con restringir; hay que motivarlo con datos.