El socio director de Soriano i Piqueras sostiene, en un desayuno informativo con clientes del sector turístico, que fue el propio Ayuntamiento el que fijó el uso terciario exclusivo de los bajos del sector, y denuncia la «persecución» del turismo y de la inversión extranjera en Valencia por parte del gobierno municipal y de la oposición.
Los hoteles en planta baja de Benicalap son legales. Así lo sostuvo esta mañana el abogado Víctor Soriano, socio director de Soriano i Piqueras, en un desayuno informativo celebrado en formato webinar con una selección de clientes del sector turístico y hotelero, en el que analizó la controversia abierta en torno a los alojamientos en bajos comerciales del barrio y, en términos más generales, el clima regulatorio que afronta la inversión turística en la ciudad de Valencia.
«Conviene decirlo sin rodeos, porque se está trasladando a la opinión pública exactamente lo contrario», afirmó Soriano, especialista en derecho urbanístico y administrativo. El letrado recordó que la zona afectada —el sector Benicalap Norte— fue ordenada por un plan parcial aprobado por el propio Ayuntamiento de Valencia, que estableció que las plantas bajas de los edificios residenciales tuvieran un uso terciario exclusivo. «En esos bajos no se puede vivir; solo cabe actividad terciaria. Y el uso hotelero es, en el Plan General de Valencia y en cualquier manual de urbanismo, un uso terciario. Un hotel en planta baja no es una anomalía del sistema: es el sistema funcionando como se diseñó», señaló.
Soriano explicó que aquella decisión fue «una opción de ordenación legítima y, además, razonable». Cuando se ordena un sector, el planificador debe decidir dónde sitúa la edificabilidad terciaria que el propio plan exige, y el Ayuntamiento tenía dos caminos: concentrarla en una parcela terciaria independiente —«que hoy sería un centro comercial o un hotel de parcela completa»— o repartirla en las plantas bajas de las manzanas residenciales para generar calle, comercio y actividad a pie de acera. «El Ayuntamiento eligió lo segundo. Fue una decisión pública, publicada y consciente. Lo que no puede hacer la Administración, años después, es sorprenderse de que en esos bajos se implanten los usos que ella misma previó. Y lo que no puede hacer nadie es llamar ilegalidad a la ejecución del plan», subrayó.
El abogado quiso deslindar la legalidad urbanística de las quejas planteadas por algunas comunidades de propietarios a propósito de las obras. «Son planos distintos y conviene no mezclarlos, aunque a algunos les interese hacerlo», advirtió. Las relaciones entre una comunidad y el titular de un local se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal y, si hay discrepancia, se resuelven ante la jurisdicción civil; la legalidad urbanística, «lo único sobre lo que puede pronunciarse el Ayuntamiento», es otra cuestión. «Lo que se está discutiendo públicamente es si un hotel puede estar en un bajo de Benicalap. Y la respuesta es que sí».
Sobre la nueva normativa municipal, que limita al 15 % por manzana los nuevos alojamientos turísticos en planta baja, Soriano la calificó de «decisión política posterior, que puede compartirse o no, pero que tiene los límites de cualquier norma: no se aplica hacia atrás». Las licencias otorgadas y las declaraciones responsables presentadas conforme al planeamiento entonces vigente generan derechos, recordó, y la irretroactividad de las disposiciones restrictivas de derechos «no es una opinión de este despacho: es el artículo 9.3 de la Constitución». Lo que resulta difícil de explicar, añadió, es que el mismo Ayuntamiento que concede una licencia con arreglo a su propio plan la defienda después atribuyéndola a la «barra libre» del gobierno anterior: «Eso es una forma de decir que es legal pero indeseable. Y un uso previsto por el planeamiento no es una barra libre: es planeamiento».
En este punto, el socio director de Soriano i Piqueras fue especialmente crítico con el gobierno municipal, al que reprochó haber hecho de la restricción «un argumento de gestión». «Presume de tener una de las normativas más restrictivas de España, de que abrir un apartamento turístico en Valencia es “misión casi imposible” y de haber reducido el parque de viviendas turísticas, como si cada plaza que desaparece fuera un éxito», afirmó. Tras dos años de moratoria, el Ayuntamiento ha fijado topes simultáneos por barrio, por distrito y por manzana que alcanzan incluso a los hoteles, y «cuando un operador cumple todo eso y obtiene su título habilitante, lo recibe con una reunión con los vecinos para explicarles que no puede parar unas obras que él mismo ha autorizado. El tono es el de quien pide disculpas por cumplir la ley». El resultado, según Soriano, es que «el operador que ha hecho las cosas bien queda en el peor de los mundos: con licencia y sin respaldo. Regular a golpe de moratoria y de porcentaje es la antítesis de la seguridad jurídica que cualquier inversión necesita».
La oposición no salió mejor parada. Según el abogado, Compromís y el PSPV «han decidido que Benicalap es un buen escenario para abrir el curso preelectoral, y lo hacen con absoluto desprecio por los expedientes». «Se habla de “obras ilegales” sin haber leído una licencia, se dice que las cosas “huelen mal” en lugar de argumentar en derecho y se alimenta en los vecinos una expectativa que la ley no ampara», denunció. Soriano recordó que las mismas formaciones que hoy se escandalizan gobernaron la ciudad durante ocho años con ese planeamiento en vigor y no lo modificaron; «es más, fue su gobierno el que, en 2018, encauzó el uso turístico en edificios residenciales precisamente hacia las plantas bajas y primeras». «No hay aquí una preocupación urbanística: hay la construcción de un enemigo, y el enemigo elegido es el turismo», concluyó.
El letrado consideró «lo más grave de todo» el foco puesto en el origen extranjero de los inversores. «Se está señalando el pasaporte de quien invierte como si fuera un indicio de irregularidad. En la Unión Europea el capital circula libremente y la Administración solo puede hacer una pregunta: si el proyecto cumple la norma. Todo lo demás es prejuicio», afirmó. A su juicio, una ciudad que aspira a ser destino turístico y plaza inversora de primer nivel «no puede permitirse que se utilice el origen del capital como argumento político», con un coste reputacional que «pagaremos todos, no solo los promotores de Benicalap».
Soriano cerró el encuentro con dos mensajes para el sector. El primero, que «el derecho está de su lado»: el planeamiento es el que es, las licencias son actos reglados y la jurisdicción contencioso-administrativa «lleva décadas anulando decisiones municipales que pretenden cambiar las reglas a mitad del partido». El segundo, que el sector «no puede seguir callado», porque «cada operador que acepta que su actividad se describa como una plaga contribuye a normalizar ese discurso». «El turismo es uno de los principales motores económicos de Valencia y la inversión extranjera no es un problema que gestionar, sino una oportunidad que la ciudad está dilapidando», concluyó.