Juan Giner ha abierto un canal específico de comunicación con las comunidades contrarias a los apartahoteles y ha llegado a afirmar que el Gobierno municipal está «del lado de los vecinos», mientras Urbanismo mantiene bajo permanente revisión unos proyectos desarrollados sobre locales de uso terciario y tramitados ante el propio Ayuntamiento. La promotora Business Decision and Advice defiende la legalidad de sus inversiones y denuncia la inseguridad jurídica generada alrededor de unas actuaciones que han acabado convertidas en un conflicto político.
El conflicto de los alojamientos turísticos de Benicalap lleva semanas presentándose como un enfrentamiento entre los vecinos de varios residenciales y una empresa empeñada en introducir usos turísticos donde hasta ahora existían viviendas. Sin embargo, esa imagen omite un elemento esencial para comprender lo que realmente ocurre: los inmuebles en los que Business Decision and Advice desarrolla sus proyectos no son viviendas retiradas del mercado residencial, sino bajos comerciales a los que el propio planeamiento de Valencia atribuyó uso terciario. El Ayuntamiento decidió, por tanto, que esas superficies estuvieran destinadas a actividad económica y no a vivienda.
La distinción no es menor. Buena parte de la contestación pública a los proyectos se ha construido alrededor del impacto de los alojamientos turísticos sobre el acceso a la vivienda, pero en estos casos no se está transformando una vivienda residencial en un apartamento turístico. Son locales. Y son locales que, por decisión del propio planeamiento municipal, tienen asignado un uso terciario. Cuando Valencia suspendió en 2024 determinadas licencias turísticas, la propia regulación municipal estableció un tratamiento específico para los inmuebles de uso terciario exclusivo. La razón era precisamente que en ellos el planeamiento ya había decidido previamente excluir el uso residencial.
Business Decision and Advice llegó a Benicalap como un inversor inmobiliario que adquirió locales, encargó proyectos técnicos y acudió a la Administración municipal para obtener los títulos necesarios. Sus actuaciones no han sido clandestinas ni desconocidas para el Ayuntamiento. Los proyectos han pasado por los servicios municipales de Licencias, Urbanismo, Sanidad y las correspondientes inspecciones y controles administrativos. En Carlos Cortina 5, por ejemplo, la tramitación administrativa de los permisos se desarrolló durante los meses anteriores a la entrada en vigor de la nueva regulación municipal de alojamientos turísticos, incluyendo informes de diferentes departamentos del propio Ayuntamiento.
La relación entre la promotora y Urbanismo, además, viene siendo conflictiva desde mucho antes de las actuales protestas. Business Decision and Advice llegó a querellarse contra el concejal de Urbanismo, Juan Giner, y contra el jefe del Servicio de Planeamiento después de que el Ayuntamiento suspendiera la tramitación de una licencia hotelera. La sociedad sostenía que la decisión era arbitraria. El Juzgado de Instrucción número 7 de Valencia archivó finalmente la querella en mayo de 2026 mediante sobreseimiento libre al considerar que los hechos denunciados carecían de relevancia penal. El archivo cerró la cuestión penal, aunque no hizo desaparecer el enfrentamiento administrativo y urbanístico que estaba detrás del procedimiento.
La tensión se disparó durante el verano con las obras desarrolladas en Encarna Albarracín y Carlos Cortina. Las comunidades de propietarios comenzaron a denunciar actuaciones sobre fachadas interiores, aperturas hacia zonas comunes y trabajos que, según sostienen, requerirían autorización de las propias comunidades. En otro de los edificios se denunció también la realización de trabajos sobre el revestimiento de un pilar. Son cuestiones que deben analizarse individualmente y que, cuando afectan a elementos comunes, pueden dar lugar a controversias distintas de la propia compatibilidad urbanística del uso turístico.
Es precisamente esa diferencia la que se ha ido desdibujando en el debate público. Una cosa es que una determinada obra pueda exceder lo autorizado por una licencia, afectar a un elemento común o ser discutida conforme a la Ley de Propiedad Horizontal. Otra completamente diferente es concluir, a partir de esa controversia, que la implantación de un establecimiento turístico en un local terciario es en sí misma irregular. Mezclar ambos planos permite transformar cualquier incidencia constructiva concreta en una impugnación global del proyecto y, finalmente, de la propia presencia de una actividad turística en los bajos.
El comportamiento del Ayuntamiento ante esa presión vecinal es uno de los aspectos más llamativos del caso. Juan Giner no se ha limitado a ordenar inspecciones y exigir el cumplimiento de las licencias, funciones propias de su responsabilidad como concejal de Urbanismo. El 31 de agosto recibió personalmente a representantes de las comunidades de propietarios de Salvador Cerveró, Carlos Cortina y Encarna Albarracín y el Ayuntamiento anunció oficialmente la creación de un canal permanente de comunicación con esas comunidades, a través de sus administradores, para mantenerlas informadas sobre la evolución de las obras y las actuaciones municipales.
El propio Giner fue todavía más lejos al situar políticamente al Gobierno municipal respecto del conflicto. En la información difundida por el Ayuntamiento tras aquella reunión, el concejal sostuvo que el Ejecutivo local había demostrado estar «del lado de los vecinos». La expresión resulta especialmente significativa en un procedimiento en el que existen intereses privados contrapuestos y en el que el Ayuntamiento debe resolver expedientes, interpretar licencias y ejercer potestades administrativas que afectan directamente a una empresa concreta.
Escuchar a los vecinos no solo es legítimo, sino necesario. Otra cuestión es que el responsable municipal del Urbanismo anuncie públicamente de qué lado se sitúa mientras permanecen abiertos procedimientos administrativos que afectan a la otra parte. Una Administración está obligada a atender las denuncias que recibe, comprobarlas y reaccionar ante cualquier incumplimiento, pero también a mantener la objetividad institucional frente a todos los interesados. La apertura de un canal específico con las comunidades contrarias a los proyectos, unida a la declaración política de Giner de encontrarse «del lado de los vecinos», alimenta inevitablemente las dudas sobre la distancia con la que Urbanismo está gestionando el conflicto.
Mientras las asociaciones vecinales han conseguido una interlocución política directa con el concejal y un mecanismo propio de seguimiento con Urbanismo, Business Decision and Advice debe defender la viabilidad de sus inversiones a través de expedientes, escritos, informes, alegaciones y recursos. Esa asimetría resulta todavía más difícil de justificar cuando la discusión de fondo afecta a proyectos desarrollados sobre locales cuyo carácter terciario deriva precisamente del planeamiento aprobado por la Administración.
El caso de Encarna Albarracín ilustra bien esta dinámica. Tras las denuncias vecinales sobre las obras, el Ayuntamiento realizó inspecciones y posteriormente solicitó un informe jurídico sobre si determinadas circunstancias relacionadas con los estatutos de la comunidad podían justificar una intervención municipal sobre unas obras que contaban con título administrativo habilitante. La Asesoría Jurídica Municipal llegó a devolver inicialmente la consulta porque Urbanismo no había acompañado la documentación necesaria para emitir el dictamen.
En Carlos Cortina 5, entretanto, las últimas inspecciones han abierto un nuevo frente. El Ayuntamiento ha iniciado actuaciones después de que una inspección constatara que determinados trabajos se habrían extendido a una zona que la licencia dejaba fuera de actuación. La Administración ha dado audiencia a la mercantil antes de adoptar una decisión definitiva sobre esa parte de las obras. Business Decision and Advice deberá responder a esas cuestiones en el correspondiente expediente y, si se acredita que una actuación concreta excedió el título habilitante, deberá asumir las consecuencias previstas legalmente. Pero una eventual irregularidad constructiva puntual no convierte retrospectivamente en clandestinos ni en carentes de título todos los proyectos desarrollados por la sociedad.
Las propias comunidades han continuado recurriendo y denunciando diferentes actuaciones. Entre otras cuestiones, han planteado la posible caducidad de permisos y han reiterado sus objeciones sobre aperturas hacia elementos comunes. El derecho de los propietarios a acudir a todas las vías administrativas y judiciales disponibles está fuera de discusión. Lo que resulta mucho más discutible es que ese legítimo conflicto privado termine determinando la posición institucional de quien debe ejercer las competencias urbanísticas con objetividad.
También conviene detenerse en el relato construido alrededor de Business Decision and Advice. La sociedad ha sido presentada en algunas informaciones esencialmente a través de la nacionalidad de sus inversores y mediante expresiones como «inversores del Este», pese a que la cuestión relevante desde el punto de vista urbanístico no es la procedencia de sus accionistas, sino si los proyectos cumplen o no la legislación aplicable. La compañía es una sociedad que ha adquirido activos inmobiliarios, ha contratado técnicos y abogados, ha solicitado permisos y ha sometido sus actuaciones al control de las Administraciones. La procedencia extranjera del capital no altera ni sus obligaciones ni sus derechos frente al Ayuntamiento.
La posición de determinados colectivos vecinales merece igualmente una lectura crítica. Resulta perfectamente legítimo que los propietarios de una finca se opongan a unas obras que consideren perjudiciales para los elementos comunes o que recurran las autorizaciones que crean contrarias a Derecho. Lo que resulta jurídicamente mucho más difícil de sostener es la existencia de un derecho general de los vecinos a decidir qué actividades pueden implantarse en un local privado cuando dichas actividades son compatibles con el planeamiento y obtienen los correspondientes títulos administrativos.
Un vecino puede preferir una oficina, una clínica, una tienda o un supermercado debajo de su vivienda antes que un establecimiento turístico. Esa preferencia es comprensible, pero no constituye por sí misma una regla urbanística. La ciudad no puede funcionar mediante un sistema en el que cada comunidad de propietarios determine qué actividad empresarial considera aceptable en los inmuebles de terceros. Esa decisión corresponde al planeamiento y a las normas aprobadas democráticamente por la Administración.
Por eso el aspecto más preocupante del conflicto no son las inspecciones. Si existen denuncias concretas, deben inspeccionarse todas. Tampoco lo es que el Ayuntamiento ordene corregir una actuación cuando compruebe una infracción. Esa es precisamente su obligación. El problema aparece cuando la fiscalización administrativa empieza a confundirse con una toma de posición política respecto del conflicto y el responsable municipal anuncia públicamente que se encuentra del lado de uno de los grupos cuyos intereses están enfrentados.
Juan Giner ha optado por una estrategia de acompañamiento político a las comunidades vecinales que puede resultar rentable desde el punto de vista de la gestión de la protesta, pero que plantea interrogantes desde la perspectiva de la seguridad jurídica. El concejal no representa únicamente a quienes se oponen a los proyectos. Como responsable de Urbanismo debe garantizar también que cualquier particular o empresa que invierta en Valencia pueda confiar en que la Administración aplicará las mismas reglas con independencia de la repercusión mediática, del número de protestas o de la capacidad de movilización de quienes se opongan a la inversión.
La situación resulta especialmente paradójica porque es el propio Ayuntamiento quien decidió urbanísticamente que esos bajos fueran terciarios. Si no son viviendas porque el planeamiento no permite destinarlos a vivienda, pero tampoco pueden desarrollar una determinada actividad terciaria cuando los residentes de las plantas superiores se oponen a ella, el propietario termina atrapado entre las propias decisiones municipales y la presión posterior de terceros.
Eso explica que el conflicto de Benicalap haya dejado de ser simplemente una discusión sobre alojamientos turísticos. Se ha convertido en una prueba sobre la previsibilidad del urbanismo valenciano. Un inversor puede asumir una norma restrictiva. Puede decidir no comprar un inmueble si el uso que pretende está prohibido. Puede adaptar un proyecto a unos límites de densidad o cumplir unas exigencias técnicas determinadas. Lo que resulta mucho más difícil de valorar antes de realizar una inversión es que, una vez adquirido el inmueble, obtenidos los títulos administrativos y comenzada la ejecución, la presión social pueda desencadenar una revisión prácticamente permanente de cada actuación.
Business Decision and Advice debe cumplir las mismas normas que cualquier otro promotor y responder de cualquier infracción que pueda acreditarse. Ni más ni menos. Las asociaciones vecinales tienen derecho a denunciar, recurrir y defender sus propiedades. Ni más ni menos. Y el Ayuntamiento tiene precisamente la obligación de mantenerse en medio, aplicando el Derecho a unos y otros.
Cuando el concejal responsable afirma que su Gobierno está «del lado de los vecinos», esa imprescindible posición institucional de equilibrio se vuelve mucho más difícil de apreciar.
El problema de Benicalap ya no consiste únicamente en decidir si una ventana se ajusta a un proyecto, si una determinada obra invade unos metros no incluidos en una licencia o si los estatutos de una comunidad impiden una actuación concreta. Es determinar si Valencia quiere un urbanismo gobernado por normas generales y previsibles o uno en el que la presión política puede acabar condicionando la aplicación de esas mismas normas.