Dos de las boutiques jurídicas de referencia en derecho público y litigación compleja se enfrentan en la controversia urbanística que ha situado al barrio valenciano de Benicalap en el centro del debate sobre los alojamientos turísticos. Baño León defiende los intereses de los vecinos que cuestionan los proyectos, mientras que Soriano i Piqueras asesora a los inversores que promueven su implantación.
La controversia por la transformación de varios bajos comerciales en establecimientos de alojamiento turístico en el barrio de Benicalap, en Valencia, ha desembocado en un enfrentamiento jurídico entre dos despachos de abogados especializados de reconocido prestigio: Baño León y Soriano i Piqueras. Ambas firmas, con oficinas en Madrid y Valencia, representan intereses contrapuestos en un conflicto que trasciende el ámbito vecinal y plantea cuestiones relevantes sobre el alcance de los derechos urbanísticos, la propiedad privada y las facultades de intervención de las administraciones públicas.
En uno de los lados se encuentra Baño León, una de las boutiques españolas más consolidadas en derecho administrativo y urbanístico, fundada en 1992 por el catedrático José María Baño León. En el otro, Soriano i Piqueras, despacho dirigido por Víctor Soriano, especializado en derecho público, urbanismo y derecho penal administrativo y económico, que ha alcanzado notoriedad nacional por su intervención en procedimientos judiciales de gran repercusión pública.
La confrontación entre ambos despachos se produce en torno a varios proyectos de transformación de locales situados en la zona de expansión de Benicalap Norte. Los establecimientos proyectados incluyen un apartahotel de 38 habitaciones y 93 plazas en Carlos Cortina 5, además de otras actuaciones próximas.
Las inversiones están impulsadas por sociedades vinculadas a inversores internacionales que han adquirido locales de uso terciario para destinarlos a establecimientos turísticos. Los proyectos han suscitado la oposición de distintas comunidades de propietarios, preocupadas tanto por la actividad proyectada como por las obras realizadas en las fachadas y elementos comunes de los edificios.
La defensa jurídica de los vecinos que cuestionan estas actuaciones corresponde a Baño León, firma ampliamente reconocida en el mercado jurídico español por su especialización en derecho público. Su fundador, José María Baño León, es catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Complutense de Madrid, autor de numerosas publicaciones académicas y una de las figuras más destacadas de la doctrina administrativista española.
El despacho, que acumula más de tres décadas de experiencia, destaca especialmente en litigios urbanísticos, procedimientos contencioso-administrativos, contratación pública y conflictos regulatorios. Figura entre las firmas reconocidas por el directorio internacional Chambers and Partners, que valora su trayectoria en asuntos complejos de derecho público ante los tribunales españoles.
Frente a él se sitúa Soriano i Piqueras, una boutique jurídica de más reciente creación, fundada en 2023, que ha construido su posicionamiento en la intersección del derecho penal y el derecho administrativo, con especial dedicación a los conflictos urbanísticos, los procedimientos sancionadores y los litigios de elevada complejidad.
Dirigido por Víctor Soriano, profesor de Derecho Administrativo en excedencia, el despacho cuenta con oficinas en Madrid y Valencia y una oficina de representación en Roma. La firma está reconocida en Best Lawyers y sus abogados han participado en asuntos de destacada trascendencia nacional, como los procedimientos relacionados con el fiscal general del Estado, el caso Begoña Gómez o las investigaciones sobre Madeira Invest Club, además de mantener una intensa actividad en litigios urbanísticos y administrativos, entre los que destaca el liderazgo en el mercado más conflictivo de España en materia urbanística, en Ibiza.
El núcleo de la controversia reside en la posibilidad de implantar establecimientos hoteleros en las plantas bajas de los edificios residenciales del sector Benicalap Norte. La posición defendida por los inversores parte de que el planeamiento urbanístico aprobado por el propio Ayuntamiento de Valencia atribuyó a estos locales un uso terciario exclusivo, que impediría destinarlos a viviendas y permitiría, en las condiciones establecidas por la normativa aplicable, su utilización para actividades hoteleras.
Desde Soriano i Piqueras se ha defendido públicamente que la implantación de establecimientos hoteleros constituye una utilización legítima de la edificabilidad terciaria prevista por el planeamiento, y que las modificaciones regulatorias posteriores no pueden desconocer los derechos derivados de títulos habilitantes válidamente obtenidos.
Por su parte, las comunidades de propietarios cuestionan tanto la adecuación de determinadas actuaciones al régimen administrativo de licencias como las modificaciones realizadas sobre fachadas y elementos comunes. Entre sus objeciones figuran la apertura de ventanales hacia patios comunitarios, la posible vulneración de sus estatutos y la existencia de actuaciones que, a su juicio, excederían de los proyectos autorizados. A ello se añade la discusión sobre el alcance de la suspensión de licencias turísticas acordada en mayo de 2024 por el Ayuntamiento de Valencia y las excepciones previstas para determinados usos terciarios.
En este escenario, Baño León y Soriano i Piqueras deberán confrontar interpretaciones jurídicas diferentes sobre los límites de la actividad turística, el ejercicio de los derechos de propiedad y la eficacia de las autorizaciones administrativas. El enfrentamiento adquiere una especial relevancia en un momento en el que Valencia, como otras grandes ciudades españolas, está revisando su política de implantación de alojamientos turísticos, tratando de conciliar la actividad económica con la protección del uso residencial y la convivencia vecinal. La presencia de dos firmas jurídicas de elevada especialización sitúa el debate en un terreno eminentemente técnico, en el que las decisiones administrativas y, eventualmente, judiciales deberán resolver las discrepancias sobre la legalidad de los proyectos.
Benicalap se convierte así en el escenario de una singular confrontación entre dos boutiques jurídicas que, desde posiciones contrapuestas, representan dos de los intereses más relevantes en el urbanismo contemporáneo: la protección de los derechos de los residentes y la seguridad jurídica de la inversión inmobiliaria.
