Varios propietarios de viviendas situadas en la exclusiva urbanización Vista Alegre, en es Cubells (Ibiza), han conseguido inscribir en el Registro de la Propiedad la finalización de sus edificaciones, superando así las consecuencias del bloqueo urbanístico impuesto por el Ayuntamiento de Sant Josep de sa Talaia. La operación ha sido posible gracias al asesoramiento jurídico del despacho de abogados Soriano i Piqueras, que ha articulado la inscripción registral mediante la aplicación del silencio administrativo positivo a las solicitudes de licencia de primera ocupación.
El resultado supone un importante avance para los propietarios afectados por el cambio de criterio urbanístico del Consistorio, que ha paralizado no solo la concesión de nuevas licencias de edificación en Vista Alegre, sino también la tramitación de las licencias de primera ocupación correspondientes a viviendas ya construidas al amparo de autorizaciones municipales previamente concedidas.
Esta situación había colocado a numerosos propietarios en una singular posición de inseguridad jurídica: pese a haber obtenido las correspondientes licencias de obras y ejecutado sus viviendas conforme a los proyectos autorizados, se encontraban con la imposibilidad de completar su inscripción registral por la falta de respuesta municipal a los expedientes de primera ocupación.
La solución jurídica desarrollada por Soriano i Piqueras permite superar ese obstáculo mediante el reconocimiento de los efectos del silencio administrativo positivo, previsto en la legislación urbanística balear, una vez transcurrido el plazo legalmente establecido sin resolución expresa del Ayuntamiento y siempre que concurran los requisitos exigibles.
Este criterio encuentra respaldo, además, en la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que, en una resolución de 31 de marzo de 2023 referida precisamente a una vivienda del municipio de Sant Josep de sa Talaia, reconoció la posibilidad de acreditar la obtención de la licencia de primera ocupación por silencio administrativo positivo a efectos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
La inscripción de la declaración de obra nueva terminada tiene importantes consecuencias patrimoniales para los propietarios, puesto que permite reflejar registralmente la edificación finalizada y facilita su incorporación al tráfico jurídico inmobiliario con las garantías propias del sistema registral español.
De este modo, las viviendas pueden ser objeto de operaciones de compraventa y financiación hipotecaria sin el obstáculo que representaba la ausencia de inscripción de su finalización, una circunstancia particularmente relevante en Vista Alegre, donde se concentran algunas de las propiedades residenciales de mayor valor de Ibiza.
Desde Soriano i Piqueras se destaca que la solución permite evitar que la inactividad administrativa prolongue indefinidamente una situación de incertidumbre sobre viviendas construidas legalmente, cuyos propietarios habían cumplido las condiciones impuestas por el propio Ayuntamiento al conceder las correspondientes licencias.
El despacho advierte, no obstante, de que esta vía jurídica tiene un ámbito de aplicación muy concreto y no constituye un mecanismo de regularización de construcciones ilegales.
El silencio administrativo positivo en la licencia de primera ocupación solamente puede aprovecharse cuando la edificación cuenta con una licencia urbanística válida y ha sido ejecutada de conformidad con el proyecto autorizado y con la legalidad aplicable. No permite legalizar obras clandestinas, ampliaciones no autorizadas ni construcciones contrarias al planeamiento urbanístico.
Para estas otras situaciones, Soriano i Piqueras recuerda que existen procedimientos jurídicos diferentes, como la legalización urbanística ordinaria, los mecanismos extraordinarios de legalización previstos en la legislación balear o, cuando concurran sus requisitos específicos, la declaración registral de obra antigua.
El despacho, especializado en Derecho Urbanístico y con una importante actividad profesional en las Islas Baleares, considera que estos resultados ponen de manifiesto la importancia de distinguir entre los problemas generales de ordenación de una urbanización y los derechos individuales de quienes han edificado de conformidad con licencias administrativas válidamente otorgadas.
La inscripción conseguida permite a los propietarios recuperar la seguridad jurídica y la capacidad de disposición sobre sus viviendas, sin necesidad de aguardar a que el Ayuntamiento resuelva el bloqueo urbanístico que afecta al conjunto de Vista Alegre.
